まずは今ある建物を知る【既存不適格・違反建築物の増改築工事】

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既存不適格 違反建築物の増改築工事
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既存不適格とは?

建物建築時には適法に建てられた建築物であっても、その後の建築基準法改正や消防法、都市計画法など現行法規に適合しなくなった建築物のこと称します。
建設当時、確認申請を通し完了検査を受け検査済証を発行した建物が該当します。

建物竣工時から違法な増改築を行っていなければ、そのまま使い続けても違法な建物にはなりません。

現在は少なくなりましたが、当時は確認申請だけを通して、完了検査を受けていない建物が多々ありました。完了検査を受けていない建築物は既存不適格ではなく、確認申請した図面と異なり、違反建築物である可能性が高いと言えます。

違反建築物とは?

違反建築物は既存不適格と異なり、現行法規に適合していないことは勿論、建てた当初から当時の法律にも適合していない建物になります。従ってこの種の建物はこの状態のままでは、増改築の申請はできません。

こういった様々な問題を解決するためには、建物を「違法ではない状態」にする必要があります。

「違法ではない状態」というのは、建物を建設したときの法律に適合している、あるいは現行法規に適合しているということを、法的に証明されている状態のことをいい、一般的に完了検査済証が必要になります。違法建築の物件を、違法ではない状態にしなければならなくなったときには、その時点での現行法規に則った改修を行うことが必要になります。

具体的に適合させなければならない法規には、例えば以下のようなものがあります。

建築基準法  ・集団規定  ・単体規定  ・消防法

例えば、建築基準法の建ぺい率を超過している建物を部分的に解体して建築面積を適法としたり、また設計時より現存する建物の高さが高い場合、道路斜線や日影規制を確認し合法であれば、法に則って報告をします。また適法でない場合は、建物の一部を解体し高さを低くする場合もあります。このようにそれぞれの建物の状況にもよりますが、現行法規を満たすために非常に様々な対応をする必要がでてきます。

それぞれの法規は、世情や環境の変化により内容が更新され、一般的にこれらの法規による基準は、より厳密に、より厳しくなる方向に改定されます。「違法ではない状態」にするのは、時間が経てば経つほど難しくなっていきます。

もしもあなたの建物が違法状態であるならば、できるだけ早く対応されることをお勧めいたします。

※建物を違法建築のままにしておくと、増改築の際に問題が生じたり、売却する際の資産価値が下がってしまうなど、様々な弊害が発生します。

将来を見据えた正しい調査

専門家でも建物竣工時から現在に至る経過を一目でわかるものではありません。
まずは既存図書調査を行い、関係行政に出向き当時の法的図書を確認します。

さらに確認申請を提出して済証を受領しているか、設計図面に基づき建物を建設して、行政の完了検査を行い検査済証があるか確認します。

また、建物竣工後増改築を行った場合、法律に基づき所轄行政に報告(建築基準法第12条)を行っているかなどを把握します。その後、現地調査を行い、現況の把握をします。

そして、現行の建築基準法や消防法に照らし合わせ、スクリーニングを行います。これらのことにより、当初の建物の法的な現状を把握することができます。

基本的に検査済証が発行されていない建物や違反建築物は、増改築を行うことはできません。合法的に増改築する場合は建物を建設当時の法律に適合していることを証明しなければなりません。
また、改修後に現行法規に適合させる将来の改修設計図書を添えて、既存不適格を証明します。その後、現行法規に適合し、お施主様のイメージする建物へと企画設計監理、施工と進めて行きます。

多くのメリット

既存不適格をそのままにして、問題の先送りをするよりも、しっかりとしたお墨付きをもらう(検査済証)ことは、イニシャルコストは掛かりますが将来的には多くのメリットがあります。

  • 建物を新築するよりも、トータル事業費が削減できる。
  • 昭和56年以前に建設された建物であれば、耐震性を向上できる。
  • 当初は斬新なイメージであったが今は時代に合わなければ「新しいデザインにイメージチェンジ」できる。
  • 新たな電気機器、空調設備機器などを使用することにより、環境に配慮できる。
  • 今まで使用していた用途を変更し、新しい目的で使用できる。
  • 資産価値の向上に繋がる。など

専門家からのアドバイス

今後は、スクラップアンドビルドから既存ストックを再利用して活用していくことが求められていると思います。建物を壊し建て替えをすることの合理性は経済情勢、少子化などから想像すると厳しい状況にあるといえます。

既存の建物を改修して活用することは、新築を行うより難しい技術を伴いますが、今ある建物を知り、活用できるかご検討ください。

弊社にご相談いただければ、既存不適格か違反建築物か、完了検査を受けているか調査をします。調査の結果から今後の方向性などのアドバイスをさせていただきます。

既存不適格・違反建築物であることをどのように調べるのか?

先ずは既存建物の完了検査済証の確認を行います。
オーナー様の手元に検査済証がない場合でも検査を受けていれば基本管轄の行政に残されている物があります。

検査済証が無い場合は、建設当時に完了検査を受けていないことになりますので、何らかの変更があり受けられなかった、もしくは建築確認図書と異なった建物を建設してしまい検査を受けなかったことが考えられます。これらは既存建物を当時の基準と照合し適合していれば、行政に報告を行い既存不適格建物として承認してもらえ、適合していなければ違反建築物となります。
また、当時の法律に適合していても集団規定・単体規定に則らない増改築をおこなった場合は違反建築物となります。図面も何もない場合は、既存建物を調査して図化し法規チェックを行い確認します。その後、既存不適格建物か違反建築物に該当するか判断いたします。

※現存する建物が現行法規に適合した建物であることはほとんどありません。法律も様々な用件で変化しております。従ってそれらの建物がすべて違反建築物になってしまうものではありません。
当時の基準に適合し建設されているが、現行法規に適合していない建物を既存不適格建築物と称しています。

何でもお気軽にご相談ください。お見積りは無料です。028-645-0607【受付時間:10:00〜17:00(土日祝日除く)】

サービスの流れ

※各項目をクリックすると、詳細がご覧いただけます。

1.ご相談                 クリック

・ヒアリング(現状、将来の活用、不安要因など)

2.既存建物の関係図書の確認        クリック

・既存不適格/違反建築物/完了検査の有無などを報告

3.お打合せ                クリック

・今後の方向性の確認
・必要であればお見積りのご提出

4.現況建物の復元図面の作成

5.調査                  クリック

・既存建物の現状を調査(躯体寸法、開口寸法、間仕切りなど)
・既存建物の法的調査

6.現行法規の確認及びスクリーニング    クリック

・建築基準法(構造、耐震性も考慮)
・消防法
・都市計画法

7.現況調査取りまとめ           クリック

・現状報告、法的チェックシート、希望する改修工事の妥当性、それに伴う概算工事費など


既存建物を利用するメリット、事業採算性などの検証により改修設計を行う場合、改修設計・監理業務のお見積もりを提出し、ご契約の上、詳細設計に着手いたします。
以降は、従来の設計監理業務の流れ、設計図書作成→確認申請→工事費見積→業者選定→工事契約・工事着手→各種工程検査→竣工検査(完了検査)→引渡しとなります。

一般的な流れを記載しましたが、先ずはご相談ください。
その建物状況により、適宜対応させていただきます。

よくある質問と回答

  • 既存不適格は修繕しなくてよいのか?
  • 既存建物を建設当時のまま使用していれば基本的に直す必要はありません。
    しかし、実際は建築基準法や都市計画法、消防法など法律の改訂が行われています。

増改築やリフォーム、既存の建物の改修などお考えの方、既存不適格や違反建築物の不安のある方はお気軽に本澤建築設計事務所へご相談ください。

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