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建物建築時には、当時の法令に則って建てられた建築物であっても、その後の建築基準法や消防法、都市計画法などの改正により、現行法規に適合しなくなった建物を「既存不適格」と呼びます。

現在の「既存不適格」であっても、竣工時に確認申請を通し、完了検査を受け、検査済証を発行した建物であり、そこから違法な増改築を行っていなければ、そのまま使い続けても違法な建物にはなりません。

しかし、過去には確認申請だけを通して、完了検査を受けていない建物が多々存在しました。完了検査を受けていない建築物は「既存不適格」ではなく、確認申請した図面と異なり、違反建築物である可能性が高いので、早急な対処が必要です。

違反建築物は、現行法規に適合していないことはもちろん、建てた当初から当時の法律にも適合していない建物です。
そのような違反建築物は、増改築の申請はできません。

増改築を行うためには、建物を「違法ではない状態」へ改修する必要があります。

「違法ではない状態」というのは、ただ法律に則った改修をすれば良いのではありません。建物を建設したときの法律に適合している、あるいは現行法規に適合しているということを「法的に証明されている状態」が必須です。
一般的には、完了検査済証が発行されている状態です。

違法建築物を「違法ではない状態」にするためには、当時の法律ではなく、改修をする時点での現行法規に則る必要があります。

「違法ではない状態」にするには、時間が経てば経つほど、複雑で大変に・・・。

適合させるべき主な法律には、以下のものがあります。

建築基準法集団規定x単体規定消防法

例えば、建築基準法の建ぺい率を超過している建物を部分的に解体して建築面積を適法としたり、また設計時より現存する建物の高さが高い場合、道路斜線や日影規制を確認し合法であれば、法に則って報告をします。また適法でない場合は、建物の一部を解体し高さを低くする場合もあります。

それぞれの建物の状況にもよりますが、現行法規を満たすためには、非常に様々な対応が必要になってしまいます。

それぞれの法規は、世情や環境の変化により内容が更新され、一般的にこれらの法規による基準は、より厳密に、より厳しくなる方向に改定されます。

「違法ではない状態」にするのは、時間が経てば経つほど、時間や手間、コストがかかり、難しくなるということです。

違法建築をそのままにしておくと、構造や耐震性などの面での危険性も高まる他、増改築の際に問題が生じたり、売却する際の資産価値にもマイナスに影響します。

所有する建物が違法状態であるならば、できるだけ早く対応されることをおすすめいたします。

最初の一歩は「正しい調査」から

専門家でも建物竣工時から現在に⾄る経過を一目でわかるものではありません。まずは段階を踏んで、建物の実態を正しく調査するところからがスタートです。

基本的に、検査済証が発行されていない建物や違反建築物は、増改築を行うことはできません。
合法的に増改築をするためには、これらの調査や⼿続きを踏んでやっと、現行法規に適合し、お施主様のイメージする建物へと企画設計監理、施工へと進むことができるのです。

既存不適格をそのままにして、問題の先送りをするよりも、しっかりとしたお墨付きをもらう（検査済証）ことは、イニシャルコストは掛かりますが将来的には多くのメリットがあります。

※　現存する建物が現行法規に適合した建物であることはほとんどありません。法律も様々な用件で変化しております。従ってそれらの建物がすべて違反建築物になってしまうものではありません。当時の基準に適合し建設されているが、現行法規に適合していない建物を「既存不適格建築物」と称しています。